据 DMI News 了解到，在中报披露截止日，8月30日，万科披露业绩并召开中期业绩会，董事会主席郁亮、总裁祝九胜，联席总裁张海，联席总裁朱保全、财务负责人韩慧华，首席运营官刘肖，董事会秘书朱旭参会。

万科上半年亏损98.5亿元，公司董秘朱旭代表管理层在业绩会表示对业绩亏损深感愧疚。报告期内，万科营业收入1,427.8亿元，扣非权益净利润-76.1亿元，交付总量同比下降超过30%；期末货币资金924.0亿元，净负债率62.0%；计提减值金额超过业绩预期，原因包括账面调整形成亏损。

董秘朱旭提到，“一揽子方案”在上半年落地，是全面化解潜在风险的五年计划，渡过近两年的阶段性困难后进行业务聚焦；上半年重点工作为“保障高品质交付”和“保障顺利兑付”，下半年工作重点包括确保公开债如期顺利偿还，实现2024年年度管理费用同比再降15%。

万科回应，下半年到期公开债43亿，仅剩余20个亿在9月到期，现在已经做好相关的资金安排。

上半年，万科合并报表有息负债和供应链融资降172亿元，主要通过销售回款；存量资源盘活；推进大宗交易和REITS发行，实现签约204亿；转变融资模式完成“保障顺利兑付”工作：

• 上半年销售1.273.3亿，销售回款近1,300亿元；
• 2023年至今盘活优化资源产能455亿元，实现回款81亿元，盘活优化资源累计销售140亿元；
• 截至7月底，实现资产交易204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）包括2月23.8亿元转让七宝万科广场50%股权；5月深圳湾超总项目转让回款22.35亿元；6月南翔印象城 MEGA 48%的股权交易金额13.2亿；
• 上半年新增融资、再融资612亿元（累计偿债524亿），新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%；经营性物业贷合计落地219亿元，其中表内新增150亿元；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头200亿元银团贷款；6月落地交通银行65亿元固融资产包融资；加权平均债务期限延长至5.3年，境外负债占比降低至16.7％。

在大宗交易方面：

• 2023年的大宗交易总额是174亿，2024年1到7月份已经完成了204亿，前七个月大概有31个项目，有商业，有办公、酒店、公寓；今年确定能完成“一揽子方案”大宗交易的目标；目前有19个资产在谈，
• Pre-REITs基金是战略退出渠道，去年和建信成立建外租赁住宅基础设施基金，目标是100亿，今年6月最新装入的是广州的租赁住宅项目，七月份签约深圳和北京两个项目，投资人是头部险资；
• 与四类投资者包括境内外金融机构类投资者、本地国企、各地产业投资者、个人资产配置投资者建立合作；例如六月南翔mega和新加坡主权基金GLC完成的交易；
• 未来四个月继续按照既定的路线，目前有19个项目在谈，包括商办寓（音）以及一个学校教育类资产；
• 未来四个月大宗交易的重点是在经营提升方面。

针对业绩亏损，万科指出4点原因：

• 房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。开发业务结算收入1,116.8亿元，同比下降34.6%；开发业务结算毛利率6.8%，同比下降13.5个百分点；2022年前获取的土地，获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期；
• 大宗交易、资产退出和股权交易产生亏损。为达成交易，尽快换回现金流，落实好交付责任和保障集团公开市场安全兑付，公司对部分交易的价格做出让步，出现了较大幅度亏损；
• 部分非主业财务投资出现亏损。公司对投资性房地产按照成本法计量，因此需要将普洛斯的报表按公司会计政策调整为成本法，剔除公允价值变动影响，并基于公司初始投资时的物业成本计提折旧摊销，这一会计处理上半年对公司报表形成账面亏损约10亿元；
• 减值计提，结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，中期计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目），此外，针对部分应收款项计提信用减值损失21.0亿元。

上半年公司权益净利润-98.5亿，少数股东损益+13.3亿，差异的原因主要是上市公司扣减了以下费用和损益：

• 上市公司出售全资持有的资产和股权，部分交易形成亏损，影响上市公司利润，但不影响少数股东损益；
• 集团层面的财务费用、平台层面的各类管理费用，以及全资的经营性业务按成本法计提的折旧日摊销，仅影响上市公司的权益净利润；
• 公司进行的一些非主业财务投资上半年出现亏损，这些不减少项目合作方的利润。

针对不动产REITs的进展，COO刘肖回应：

• 消费基础设施REITs处在扩募阶段，资产范围已经初步确定，最早于明年5月份进行扩募申报工作；
• 物流REITs获受理，底层资产在长三角、珠三角，其中珠三角是服务于跨境电商，长三角是服务于高端制造快递快运；
• 公寓REITs在申报阶段，标的资产在北京、天津和杭州；
• 7月30日上市挂牌私募REITs建信住房租赁基金，底层资产包括万科泊寓管武汉未来中心项目，主要投资人是头部险资。