据 DMI News 了解到，绿城中国8月26日召开中期业绩会提到，已在上半年提前置换多笔境外短期债务，合计8.17亿美元；其中3亿美元提前置换明年到期债务；期末境外债务比重降至15.5%。

绿城中国表示，24年到期境外贷款在上半年已基本完成置换，25年到期剩余债务置换工作已启动，正按计划有序推进；其中，明年1月到期4亿美元中，有3亿已完成置换，另外1亿近期将进行回购。

针对其他债务，公司将通过银行贷款置换、自有资金和债券回购等方式予以偿还。若后续海外降息，不排除发行新债券予以置换。据 DMI 数据终端，绿城存续三笔美元债将于25年到期；其中25年1月到期债券由浙商杭州分行提供SBLC。

绿城中国在本次业绩会提到8月拿地情况。8月，绿城分别通过竞价和摇号一次性拿到上海主城区两个项目。绿城中国表示，两个项目利润率不错，计划（明年）一季度开盘，但虹口项目可能在12月底前开盘。下半年，绿城会继续跟进一线城市土地出让，以项目为重，而非城市为重。

中报业绩会纪要摘要：

上半年，绿城中国实现营业收入696亿元，同比增长22%；毛利实现91亿元，同比下降8.2%；实现净利润33亿元，同比下降28.5%；股东应占利润是20.45亿元，同比下降19.6%；股东应占核心净利润49.49亿元，同比增加27.5%；每股基本盈利0.81元。

期末，绿城中国总资产约为5363亿元，其中存货是2767亿元，存货占比为52%；公司总负债4274亿元，其中总借贷是1483亿元，合同负债1667亿元；净资产1089亿元，同比下降4.5%；1483亿元有息负债，银行借款1154.6 4亿元、326.9 8亿元的债务工具、1.52亿的其他借款；净资产负债率为67.2%；剔除预收账款后的资产负债率为69.2%。

• 货币资金创新高，期末规模751亿元，受限资金314亿元，可用资金437亿元；
• 财务成本新低；债务结构中，银行借款1154亿元，占比提升至77.9%；现金短债比2.1倍，一年内到期借款353亿元，占比23.8%；上半年平均融资成本4%，期末融资成本3.9%；
• 近两年，绿城持续进行债券回购工作，截至期末累计回购境内债券22.6亿元，上半年回购6.79亿元；
• 上半年，公开市场发行51.34亿元，平均发行利率4.05%；三年期信用债发行4次，共计40亿元，发行利率4.24%；一年期供应链ABN发行11.34亿元，发行利率3.36%；手头可发行额度323亿元；
• 截至目前（8月），公司又公开募集近30亿元，年内累计发行已达到79.49亿元；上周一发行年内首期绿色中票，发行规模10亿元，非银投资者占6成；
• 境外融资方面，全力保持融资渠道畅通，积极推动商业银行跨境联动，提请置换境外债务；24年上半年，完成多笔短期债务的置换工作，总共置换8.17亿美元，其中3亿美元是提前置换明年到期债务，有效优化债务久期；境外债务在公司总债务的比重稳步下降，上半年将至15.5%；
• 汇兑亏损净值-0.74亿元，外币负债主要是美元，本期对美元的贬值区间较上年同期大幅收窄；
• 为降低汇率风险敞口，绿成中国上半年已通过提取境外人民币贷款等值5.6亿美元来提前置换的境外美元。

上半年，绿城中国计提17.5亿资产减值拨备，包括存货减值14.2亿和往来款减值3.3亿元；存货减值集中在21年项目部分车位或业态销售价格不及预期，包括武汉桂语朝阳3.3亿元，泰州桂语听澜轩计提1.4亿，奉化凤悦印湖计提1.1亿元；往来款计提3.3亿，主要是合作项目收益不及预期，偿债能力下降。

今年上半年，绿城中国全口径销售额1265亿元，同比下降5.7%；自投项目销售额854亿，位居第六，同比下降13%；权益完成608亿，位居第六，同比下降3.9%。

• 自投和代建总共交付6.5万户，自投交付量677万平方米，无延期；
• 上半年，代建项目新拓1746万平方米，居第一；
• 权益销售额排名第六，比去年同期提升三位，新增投资货值位居第四位，比去年提升四位；权益比达到84%，同比提升5%；
• 今年上半年，全口径销售额1265亿元，同比下降5.7%；完成销售额权益比71%，同比增加7%；回款率103%，首开去化率78%；
• 上半年销售聚焦高能级城市，一二线城市占比80%，在13个城市销售位列当地前十。在浙江杭州、西安、上海和北京分别是第一、第一、第二和前五名；上半年销售，长三角占比70%以上；
• 杭州绿城宸岸印月里今年上半年三次开盘，21天完成全项目清盘。通过前置供货，上半年超额完成17亿元的销售指标；
• 义乌凤起潮鸣首开销售35亿元，较投决会溢价12%，88套千万级首开售罄。

在投资端，截至2024年8月23日，绿城累计新增获取23个项目，新增货值582亿元，权益土地款259亿元。

• 上半年，投入权益土地款154亿元，新增货值333亿元，新增15个项目，总界面131万方；
• 截至6月30日，上半年投资的货值，二线城市杭州、苏州、福州、宁波、西安等占比达94%；嘉兴占6%；
• 2024年上半年新货去项目预计年内的销售额转化率可以达到63%；
• 截至6月30日，绿城中国土储总货值5348亿元，总界面3193万方，权益界面2064万方，总可售界面2143万方，权益可售界面1372万方，平均楼面地价7999元每方，一二线城市占比79%，北京、上海和杭州占比34%，十大战略核心城市占比55%；其中，杭州土储总货值1006亿元，上海509亿元，北京325亿元，西安有295亿元。
• 8月，绿城获取上海市中心两个地块，货值86亿元，权益比上升至84%。

在运营、产品等方面：

• 杭州拿地到经营性现金流回正周期进一步提升至7.1个月，上半年杭州18次开盘售罄记录；
• 西安拿地到首开缩短到3.5个月，部分项目批复仅20天，从拿地到施工证53天；
• 全集团整体运营效率提速14%，从拿地到开工提升至1.7个月，拿地的经营性现金流回正缩短至9.5个月；
• 自投项目竣工面积492万方，交付面积677万方；
• 建造成本节约率4.3%，关键品类集采价格进一步下降逾6%，单方的成本进一步降100元；
• 人均效能达到了12500方，同比提升5.5%；
• 代建目前合约总建筑面积1.23亿平方米，上半年新拓总建筑面积1746万平方米，销售额达到411亿元，管理集团的归母净利润超过5亿元；
• 家装业务签c端合同额超过5000万元；
• 绿城商管实现收入1.39亿元，同比增长26.4%；商用物业出租率平均达84%，酒店物业业务经营收入4.87亿元，同比增长2.5%；
• 小镇运营业务存量端产业经营利润超过3000万元，增长72%；品牌管理输出2.8万方；
• 2019年至2023年，每股分红复合增长率9.4%；目前上调分红比例上限至50%；调整分红基数为归母净利润扣除汇兑净损益的影响。

下半年，绿城自投可售资源货值1690亿，不含8月后新获项目当年可能推售的货值和面积；计划新推494亿，存量在售1196亿；可售面积688万方，一二线城市占比80%，全新项目190亿元；长三角超过一半，环渤海近两成，包括杭州晓风朗月，福州的芝兰月华，天津的桂月雲翠，苏州的玫瑰园和西安的紫藤院等。

从城市端来看，行业上半年整体成交总体上成色不足，规模创历史新低。绿城中国观测的22个城市同比缩量了43%，各线城市全面下滑。期房销售难度增加。行业仍然处在深度调整，对绿城而言危中有机：

• 上半年，22个典型一二线城市新房月均成交量合计900万平米，处于近六年（2018年以来）低位；
• 固定资产房地产投资累计增速半年度跌幅较一季度的9.5%进一步扩大至10%；
• 期末，住宅新开工面积较去年同比数据3.63亿平方米，跌至2.77亿平方米；
• 期末，住宅总施工面积较去年年末相比，跌幅从7.7%进一步扩大至12.5%；
• 土地供应成交继续缩量，2024年上半年成交规模是2021年同期的23%；
• 全球涉宅土地界面供求情况，四年逐步下跌，期末供应面积2.61亿平方米；成交面积1.82亿平方米；分别是2021年数据的¼；
• 住宅库存继续攀升，住宅库存面积较23年年底相比，从3.31亿平方米，进一步上升至3.83亿平方米；
• 100个典型城市住宅库存的去化周期这半年来从22.4个月，进一步延长至27个月；
• 商品房现房销售面积同比增加23%，现房销售面积占总成交量的占比增加了8%；
• 市场逐步收缩，业务逐步放缓，新建商品房销售额，23年对比21年下降36%，24年上半年同比23年上半年进一步下降25%；销售面积23年较21年下降38%，24年上半年同比下降19%；
• 上市房企毛利率的中位数从2019年的28%下降至2023年的11.5%；
• 上市房企的净利率和归母净利率分别从2019年的10%以上，降至2023年亏损约4.5%。

下半年，绿城中国新推的可售房源预计是494亿元。其中首开项目16个，可售金额190亿元，占新推房源的39%，不含八月份新获取的土地。三四季度是均衡的，各占50%，大概各247亿元左右。全年绿城销售额预期估计全口径规模大约降低10%左右。